Cet article propose une analyse du zonage à partir d'une modélisation explicite des économies d'agglomération et des coûts de congestion. La ville est considérée comme un ensemble de zones homogènes au sein desquelles interviennent des économies d'agglomération. Au sein de chaque zone, les firmes et les ménages sont en concurrence pour occuper le sol. Le transport pour aller d'une zone à l'autre est soumis à de la congestion. L'interaction entre les économies d'agglomération et les coûts de congestion peut engendrer un équilibre de marché pour lequel les firmes sont trop concentrées en centre-ville ou bien trop dispersées. En cas de concentration trop faible, il est montré qu'un seul instrument fiscal peut rétablir l'efficacité. Au contraire, si la concentration est trop forte, il est possible d'utiliser une régulation quantitative simple. Toutefois, l'usage pratique de ces instruments demeure délicat du fait de la sensibilité de l'organisation urbaine optimale à certains paramètres difficiles à estimer. Le reste de l'analyse propose un certain nombre de variations autour du modèle initial.

This paper analyzes some possible effects of urban zoning. Congestion costs as well as agglomeration economies are explictly modelled in our setting. The city is viewed as a collection of homogeneous areas wherein some agglomeration economies take place. Within each area, firms and households compete for land. Transport costs to go from one area to the other are submitted to congestion. The interplay between congestion costs and economies of aggomeration imply market equilibria for which the concentration of economic activity in the center is either too important or insufficient. Efficiency can be re-established with a simple fiscal instrument if the concentration of economic activity is too high or through quantitative restrictions when it is too low. However, the practical use of these instruments remains difficult given the sensibility of optimal urban organization to some parameters which are difficult to estimate.